옆 8년차 아파트 호가가 8억대인데,
새 아파트 분양은
5억대부터 시작합니다.

진교훈 강서구청장이 헤럴드경제 인터뷰(2026.07.02)에서 "까치산역에서 끝나는 신정지선은 앞으로 김포로 연결될 수밖에 없다"며, 신방화역 쪽으로 신정지선을 확장하자는 의견을 서울시에 전달했다고 밝혔습니다. 앞서 김포시도 5호선 예타 통과를 계기로 '2호선 신정지선 연장'을 광역철도망 완결의 궁극 목표로 삼겠다는 방침을 밝힌 바 있고, 서울(강서)·김포 양쪽에서 같은 방향의 이야기가 나온다는 점이 눈에 띕니다. 노선과 일정은 앞으로 지켜볼 부분이지만, 이런 논의가 공식적으로 오가기 시작했다는 것 자체가 의미 있는 신호입니다.

먼 나라 이야기가 아니라 바로 옆 걸포·북변에서 벌어진 일입니다. 2020년 관리처분 무렵 평당 439만원이던 도급공사비가, 2025년 8월 협상에서 확정된 북변5구역(한강수자인)은 평당 689만9,000원까지 올랐어요 — 5년 새 약 57% 뛴 값입니다. 그 사이 먼저 분양한 북변4구역(한강수자인 오브센트) 전용 84㎡는 분양가 6억9천 → 현재 시세 7억5천 선이고요. 나중에 짓는 단지일수록 원가가 올라, ‘같은 값에 같은 신축’은 다시 나오기 어려워지는 구조입니다.

2026년 7월, KB국민은행이 주택담보대출 최대한도를 6억→3억으로 낮췄고(7/10 시행), 신한은행도 모기지보험(MCI·MCG)을 한시 중단하며 조이기에 들어갔습니다. 그런데 두 은행 모두 — 중도금·이주비·잔금 같은 ‘집단대출’과 대환·재약정은 이번 한도 제한에서 제외했어요. "실수요자 불편을 최소화하기 위해서"라는 게 은행 설명입니다.

바로 옆에서 분양을 시작한 호반써밋 풍무Ⅲ(660가구·2029년 5월 입주 예정)의 전용 84㎡ 분양가가 최고 7억6,250만원입니다. 같은 풍무동 신축의 84타입이 이미 7억대라는 뜻이에요. 다만 이 단지는 분양가상한제 적용이라 전매제한 3년·재당첨제한 10년이 붙습니다(당첨자 발표 7/28, 전매 기산은 소유권이전등기 완료 시부터).

전국 1만 3,599가구가 입주하는 달인데, 서울은 단 한 곳도 없습니다. 2026년 서울 입주물량은 전년比 48% 급감(수도권도 28%↓). 한국건설산업연구원은 올 하반기 전세가 5.0% 상승을 전망합니다.

목동 신시가지 14개 단지가 재건축에 들어갑니다. 전세 수요는 목동·신정동을 넘어 강서·영등포·구로 등 서울 서남권으로 밀려난다는 게 전문가들의 공통된 전망입니다.

정부가 화성 동탄·용인 기흥·구리를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정(7/1 발효), 5일부터 토지거래허가구역까지 묶었습니다. 규제지역에선 무주택자 LTV가 70%→40%로 낮아지고, 유주택자는 신규 주담대가 제한됩니다. 토허구역은 취득 후 2년 실거주 의무라 갭투자도 사실상 막혔어요. GTX-A·반도체 투자 기대가 과열 원인으로 지목됐습니다.

기준금리는 연 2.5%로 동결(하반기 인상 신호도 거론)인데, 신고가 행진은 계속됩니다 — 어느 하루 전국 실거래 신고가만 371건이었어요. 금리가 아니라 '공급 부족'이 가격을 만들고 있다는 신호입니다.

부동산R114 조사(2026년 1~4월)에서 풍무동이 0.87% 올라 김포시 평균(0.08%)을 크게 웃돌았습니다. 사우동 0.73%·북변동 0.70% — 5호선 연장으로 '사실상 서울' 생활권 편입이 기대되는 풍무역 일대 3개 동에 상승세가 먼저 반영되고 있다는 분석입니다. 같은 기간 김포의 다른 지역 대부분은 하락을 면치 못했습니다.