BRIEFING 01 · 입지 대비 가격

"입지 대비 비싸다"
— 맞습니다.

그런데, 잡을 수 있는 가격과 잡을 수 없는 가격. 어느 쪽이 진짜 비싼 걸까요?

이 브리핑은 ① 1.2억 차이의 정체, ② 청약으로는 그 '싼' 단지에 들어갈 수조차 없는 이유, ③ 싸게 사면 10년 묶이는 구조 — 세 가지를 데이터로 보여드립니다. 전부 출처가 있습니다.

00 전제 · PREMISE

'비싸다'는, 두 가지입니다

하나로 뭉뚱그리면 판단이 흐려집니다. 가격을 볼 땐 이 둘을 반드시 나눠야 해요.

CASE ①

가격이 높다

절대 금액이 크다. 단순히 숫자가 높은 것. — 이건 '들어갈 수 있을 때'에만 의미가 있습니다.

CASE ②

값어치 대비 비싸다

받는 것에 비해 더 냈다. 진짜 '비쌈'은 이것. — 오늘 데이터로 검증할 부분입니다.

오늘 브리핑은 ②를 숫자로 깹니다. 그리고 ①조차 — 들어갈 수 없는 가격은, 싸도 의미가 없다는 걸 보여드립니다.

01 PRICE BREAKDOWN

1.2억 차이의 정체는
'땅값'이 아니라 '건축비'

옆 검단 분상제 단지보다 1.2억 비싼 게 사실입니다. 그런데 그 차이가 어디서 나오는지 뜯어보면, 이야기가 완전히 달라집니다.

84A · 최고가 기준	검단 더샵 (분상제)	풍무 해링턴 (비분상제)
분양가	6.5억	7.7억
└ 대지비 (땅값)	3.5억	2.49억
└ 건축비 (집값)	3.0억	5.21억
건축비 비중	46%	67.7%

분양가 구성 — 땅값(회색) vs 집값·건축비(와인)

검단 더샵6.5억

대지 3.5

건축 3.0

풍무 해링턴7.7억

대지 2.49

건축 5.21

대지비(땅값) 건축비(집에 들어간 돈)

땅값은 오히려 해링턴이 1억 더 쌉니다. 1.2억 차이는 전부 건축비 — 즉 땅에 베팅한 거품이 아니라, 집 자체에 들어간 돈이에요. 건축비를 2.2억 더 썼고, 그 돈은 단지 안에 그대로 남습니다.

게다가 그 건축비는, 해마다 오릅니다. 바로 옆 걸포·북변만 봐도 도급공사비가 5년 새 평당 439만원 → 689만9,000원으로 약 57% 뛰었어요(북변5구역, 2025.8 확정). 지금 분양가는 '오늘의 건축비'로 매긴 값 — 시간이 갈수록, 같은 값에 같은 신축은 나오기 어려워집니다.

출처 · 김포신문 — 걸포 북변5구역 조합원 공사비 평당 689만9,000원 확정(2025.8, 북변4구역 한강수자인 오브센트 439만원 대비) · 공사비는 단지·시점에 따라 다름

출처 · 풍무 해링턴플레이스 입주자모집공고문 / 더샵 검단레이크파크 분양공고 (대지비·건축비는 분상제 기본형 건축비 222만원/㎡ 기준 추정)

02 WHERE IT WENT

품질이 다릅니다, 저희는 단지 안에 그대로 남습니다

분상제 단지는 정부가 정한 '기본형 건축비'라 딱 평균밖에 못 씁니다. 비분상제라서 조경과 마감에 더 쓸 수 있는 거예요.

단지 배치도 · 조경비율 38.65%(조경면적 30,282㎡) — 일반 단지의 약 2배 수준

38.65%

조경 비율 (30,282㎡)

2,000m

단지 내 산책로

11개

테마가든

삼성 GSS

에버랜드 만드는 팀 조경

효성 A0

최상위 신용등급 시공

1,769

세대 · 18개동 브랜드타운

단지 배치도 — 총 1,769세대 브랜드타운 · 양도중학교 인접 · 순환산책로 (CG·이미지컷 — 실제와 다를 수 있음)

단풍라인 중심입지·서울접근성·확충되는 교통망·학군·생활인프라 — 6대 프리미엄

같은 84㎡라도, 입주하고 나면 매일 누리는 건 이 차이입니다. 그리고 실거주 만족도는 결국 시세로 연결돼요. 싸게 지어 평균인 단지와, 더 써서 남는 단지 — 10년 뒤 가격이 같을 리 없습니다.

NEWS

"물량은 쏟아지는데, 될 단지만 된다."

6월 전국 분양은 3만 126가구로 전년比 2배. 하지만 지난달 실제 공급은 예정의 65%에 그쳤습니다. 전문가들은 "수요는 입지·인프라·배후수요를 갖춘 단지에만 붙는다"고 말합니다. 가격표가 싸 보여도, 결국 될 단지가 따로 있다는 얘기예요.

출처 · 이투데이

03 THE REAL QUESTION

더 좋은 데를 청약으로 잡으려면,
몇 점 필요한지 아세요?

'입지 좋고 싸 보이는' 그 단지. 가격표는 매력적이죠. 근데 — 그 가격에 들어갈 수가 있으세요? 청약 가점부터 계산해 봅시다.

무주택기간32점15년↑

부양가족35점6명↑

통장기간17점15년↑

만점84점

4인 가족(본인·배우자·자녀2)이 무주택 15년 + 통장 15년을 꽉 채우면 →

서울 인기 컷 70점+

내 점수 (4인 가구 만렙)69점

32 + 20 + 17 = 69

부양가족 3명이면 20점이 끝. 35점 만점은 부양가족 6명(8인 가구급)이어야 가능합니다.

수도권 인기 단지 당첨선이 이미 60점대 후반, 서울 좋은 데는 70점을 넘습니다. 4인 가족이 15년을 부어도 69점 — 대가족 아니면 사실상 게임이 안 됩니다.

못 들어가는 집은,
아무리 싸도 나한텐 0원입니다.

가격표가 아니라, '내가 들어갈 수 있느냐'가 진짜 가격입니다.

물론 — 청약 가점이 넉넉한 분이라면? 줄 서서 차례를 기다릴 수 있는 분이라면? 그럼 청약이 정답입니다. 선택하시면 됩니다.이 브리핑은 '못 들어가는데 기다리는' 경우의 비용을 말하는 겁니다.

04 PRICE YOU CAN GET

잡을 수 있는 가격
vs 잡을 수 없는 가격

싸 보이는 그 단지와 해링턴, 가격표가 아니라 '진입 가능성'으로 나란히 놓아봅니다.

청약 인기 단지

싸 보이는 가격

가점 70점+ 필요 (사실상 대가족)
떨어지면 그 가격은 나에게 0원
당첨돼도 전매 3년 묶임
인프라 완성까지 9~10년 대기

풍무 해링턴

잡을 수 있는 가격

가점 0점이어도 오늘 결정하면 내 집
줍줍·선착순 / 거주요건 완화
이미 분양가 확정 · 전매 제한 없음
인프라 완성될 즈음 이미 거주

그래서 — 어느 쪽이
진짜 비싼 걸까요?

꼭 그 단지여야 하는 분이라면? 당첨될 때까지 도전할 여유가 있는 분이라면? 말리지 않습니다. 선택하시면 됩니다.

04.5 THE FLOOR NEXT DOOR

바로 앞 8년차 구축이,
분양가를 받쳐주고 있습니다

해링턴이 비싼지 판단하려면, 옆에 이미 서 있는 단지의 '지금 값'을 봐야 합니다. 같은 풍무 생활권, 2018년 준공(8년차) 풍무센트럴푸르지오의 실거래·호가와 나란히 놓아봅니다.

전용 59㎡ 기준	풍무센트럴푸르지오 (2018 준공·8년차)	풍무 해링턴 (2028 입주·신축)
가격	6.45억 (실거래)	5.87억 (분양)
호가(매물)	7~8억	—
구분	8년차 구축	2028 입주 신축

바로 앞 8년 된 구축의 59㎡ 호가가 7~8억 선까지 올라왔습니다. 해링턴 59타입 분양가는 5.87억 — 옆 구축이 신축 분양가보다 한참 위에 있는 구조예요. 위 평형으로 갈수록 격차는 더 벌어집니다: 구축 84타입이 이미 8억대, 112타입은 11~12억까지 왔거든요(2026.07 기준). 작은 평형부터 구축이 아래를 받쳐주는(하방 지지) 그림에 2028년 신축이라는 조건이 얹히는 셈입니다. 시세야 늘 오르내리지만, '옆 구축이 이미 이 값'이라는 사실은 그대로예요.

전용 72~74㎡ 구간

풍무센트럴푸르지오 (구축)

72타입 매물 호가 7.2~7.5억 선
준공 2018년 · 8년차
지금 입주 가능

풍무 해링턴 (분양)

74타입 분양가

6.35억 ~ 6.98억 (분양)
2028년 입주 신축
전매 제한 없음

같은 동네, 10년 더 오래된 집이
더 비싼 이유는 뭘까요?

출처 · 네이버부동산 실거래·매물 호가(풍무센트럴푸르지오 전용 59·72·84·112타입, 2026.07 게시 시점 스냅샷) · 해링턴 분양가는 입주자모집공고문 기준. 실거래·호가는 시점·동·층·향에 따라 차이가 있고 수시로 변동합니다.

05 THE LOCK-IN

싸게 사면, 10년 묶입니다

분상제 단지의 '싼 가격'에는 조건이 붙습니다. 전매제한 3년, 그리고 재당첨 제한 10년. 이게 무슨 뜻인지 시간 위에 그려볼게요.

당첨3년5년10년

검단 분상제묶임

전매 3년 · 재당첨 10년 — 다른 청약도 불가

풍무 해링턴자유

전매 제한 없음 · 재당첨 제한 없음

"계속 실거주할 건데요?" — 그런데 상황은 언제든 변합니다

갑작스러운 직장 이동·발령
자녀 학교·학군 사정
부모님 건강·간병
더 좋은 단지·기회 등장
자금 사정 변화 (급전 필요)
가족 구성 변화 (결혼·출산)

10년은 인생에서 무슨 일이든 일어나는 시간입니다. 묶이면 팔지도, 다른 청약도 못 해요. 싸게 사고 10년 묶일 것인가, 적정가에 사고 언제든 움직일 것인가 — 이건 가격이 아니라 자유의 문제입니다.

10년을 한자리에 묶여도 괜찮은 분이라면? 평생 실거주만 하실 분이라면? 분상제도 충분히 좋은 선택입니다. 선택하시면 됩니다.

06 TIME IS MONEY

시간은, 기다려주지 않습니다

분양가는 매년 오릅니다 — 공사비·땅값·금융비용이 오르니까요. 그래서 "지금의 분양가가 가장 싸다"는 말은 영업 멘트가 아니라 구조입니다.

마곡엠밸리 36평

2018 분양

5.4억

↓ 약 3.1배 ↓

17억

2026.1 실거래

미사 센트럴자이 37평

2018 분양

5.8억

↓ 약 2.8배 ↓

16.3억

2026.5 실거래

검단 힐스테이트 84㎡

풍무보다 하급지

신축

↓ 이미 ↓

8.95억

2026 신고가

개발 전 마곡 — 지금 17억이 된 그 자리의 시작

그런데 — 처음부터 그랬을까요?

지금은 누구나 아는 마곡. 하지만 2014~2016년, 중심의 7단지를 빼면 전 단지가 미분양이었습니다. 언론은 이곳을 '미분양의 무덤'이라 불렀어요. 미사도 같았습니다 — 2013년 해약 사태에 미분양 추가분양까지, 센트럴자이부터 겨우 경쟁률이 살아났죠.

무순위 '줍줍'이 뭔가요? 결국 미달·계약포기로 남은 잔여물량입니다. 즉 이 단지들이 17억·16억이 되기 전, 아무도 거들떠보지 않던 시절이 분명히 있었습니다.

아무도 보지 않을 때, 그 물량을
결국 누가 얻어냈을까요?

풍무보다 서울 접근성이 낮은 검단 신축이 이미 9억에 육박합니다. 해링턴 84A는 7.7억 — 상대적으로 가격 부담이 낮은 구간이라는 뜻이에요. 기회비용은 '안 산 것'이 아니라, 기다리는 동안 도망간 상승분입니다.

인건비·공사비·자재비가 더 올라도 상관없는 분이라면? 몇 년 더 기다려도 되는 분이라면? 천천히 보셔도 됩니다. 선택하시면 됩니다.

출처 · 호갱노노 실거래가(마곡엠밸리·미사강변센트럴자이) · 헤럴드경제('미분양의 무덤' 마곡) · 하남신문(미사 미분양·해약) · 파이낸셜뉴스(검단 실거래)

07 결론

'비싼 집'이 아니라,
'잡을 수 있는 유일한 가격'

1.2억 차이는 땅값 거품이 아니라 건축비 — 집 안에 그대로 남는 돈입니다.

그 '싸 보이는' 단지는 가점 70점+이 필요해, 대부분 들어갈 수조차 없습니다.

들어가도 10년 묶이고, 기다리는 동안 분양가는 매년 도망갑니다.

내 자금으로 계산하기 → 계약금·중도금·잔금·대출·취득세까지 상담 받기 → 다른 단지 데이터도 보내드립니다

"입지 대비 비싸다"— 맞습니다.