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돈이 없어요
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BRIEFING 06 · 돈이 없음

"돈이 없어요"
— 얼마가 드는지, 계산해보셨어요?

집을 사는 데 실제로 얼마가 드는지 직접 계산해보세요. 계약금 5%(1차 500만)로 시작, 입주까지 월 납입 0원. 약 6억 자산을 계약금만으로 잡고 오른 만큼 전부 내 것 — 광명 5.1→15.2억이 그 증거입니다.

막연한 '비싸다'가 가장 비쌉니다. 이 브리핑은 ① 시뮬레이터로 실제 필요 자금 확인 ② 적은 계약금으로 상승분을 가져가는 구조 ③ 계약금만으로 올라탄 실제 사례 ④ 지금 봐야 하는 이유를 풀어줍니다.

00 전제 · PREMISE

"아파트, 지금 너무 비싸죠?"
— 그래서 계산부터

집을 사본 적이 없으면, 실제로 돈이 얼마나 드는지 모를 수 있어요. 막연히 '비싸다'가 아니라, 정확히 얼마가 필요한지부터 봅시다.

인정✕ 목돈 부담 인정 — 그래서 직접 계산

아래 시뮬레이터에 본인 숫자를 넣어보세요. 정말 돈이 없는 분은 현실을 확인하고 넘어가면 되고, 여력이 있는 분은 '생각보다 적게 든다'는 걸 보게 될 겁니다.

01 CALCULATE NOW

얼마가 드는지,
직접 계산해보세요

계약금 5%(1차 500만)로 시작, 중도금 후이자(예상 3.5%), 월 납입 0원 — 그래서 '당장 필요한 돈'은 생각보다 작습니다. 본인 조건을 넣어 확인하세요.

FUNDING CALCULATOR · 바로 계산

분양가만 넣으면 — 지금 필요한 돈이 바로 나옵니다

만원
예: 5억이면 50,000 입력
가정 · 계약금 5% / 중도금 60%(후이자 3.5%) / 잔금 35% · 입주까지 30개월 · 무주택 잔금대출 LTV 70%(수도권 6억 한도)
👆 분양가를 입력하면
계약 시·입주 시 필요한 돈이
바로 계산됩니다
소득 기준 한도(DSR)·지역·다주택까지 정밀 계산은 전체 시뮬레이터에서 →

막연한 두려움이 가장 비쌉니다. 계약금 5%(1차 500만)로 권리를 잡고, 입주까지 시간을 벌며 자금을 준비하는 구조 — 직접 숫자로 보면 '못 할 일'이 아니란 걸 알게 됩니다.

2026년 7월, 은행이 대출을 조이고 있습니다 — 그런데 분양은 예외예요. KB국민은행이 주택담보대출 한도를 6억→3억으로 낮췄고(7/10 시행), 신한은행도 모기지보험(MCI·MCG)을 한시 중단했습니다. 다만 두 은행 모두 중도금·이주비·잔금 같은 '집단대출'은 이번 제한에서 제외했어요 — 위 계산의 잔금대출 가정이 규제 국면에서도 흔들리지 않는 이유입니다. (대출 조건은 은행·시점에 따라 바뀌니, 계약 전 최신 기준을 꼭 확인하세요.) 출처 · 경향신문·브릿지경제(2026.07) — KB 주담대 한도 축소·집단대출 제외

02 THE LEVERAGE

1~2억으로,
무엇을 벌 수 있나

계산해봤다면 다음 질문 — "그래서 올랐을 때 내 이익은?" 적은 계약금으로 시작해 상승분 전체를 가져가는 구조를 봅시다.

레버리지 구조풍무 해링턴 (5~6억대)
① 계약 (1차 계약금)500만
② 계약금 5% 완납약 2~3,000만원대
③ 중도금 60%후이자(3.5%) — 월 납입 0원, 입주 시 정산
④ 전매 가능 (즉시)프리미엄 실현 가능
⑤ 입주·등기상승분 전체가 내 것

약 6억 자산의 권리를 계약금만으로 잡습니다. 집값이 오르면 — 6억 전부를 낸 게 아닌데 오른 금액은 통째로 내 것이에요. 이게 레버리지입니다. 1~2억의 여력이 있다면, 이 구조를 못 쓸 이유가 없어요.

※ 전매 차익은 분양권(계약금 대비) 기준이며, 등기까지 보유 시 잔금이 추가됩니다. 시세는 하락할 수도 있습니다.
03 PROOF

계약금만 넣고
흐름에 올라탄 사람들

말이 아니라 실제 결과를 봅시다. 계약금만 넣고 시작해, 동네의 흐름에 올라탄 사례들입니다.

광명역 유플래닛 36평
2017 분양
5.1억
병원 개원 후
15.2억
실거래
마곡엠밸리 36평
미분양→줍줍
5.4억
일자리 유입
17억
실거래
미사 센트럴자이 37평
2018 분양
5.8억
교통 개통
16.3억
실거래
네이버부동산 풍무센트럴푸르지오 72·84타입 매매 호가 목록과 단지 위성지도 — 해링턴플레이스 풍무 위치 표시
바로 앞 풍무센트럴푸르지오(2018 준공·입주 8년차) — 84타입 매물 호가 8억대 · 네이버부동산 캡처, 게시 시점 기준 · 참고용 예시이며 시세는 변동 가능

세 곳 다 분양가 5억대에서 시작했습니다. 계약금만 넣고 시작한 사람과, '돈 없다'며 지나친 사람의 차이가 지금 10억 이상이에요. 돈이 많아서 산 게 아니라, 구조를 알고 올라탔기 때문입니다. 멀리 갈 것도 없이 — 바로 앞 풍무 8년차 구축이 이미 8억대입니다.

04 WHY NOW

지금 돈이 없어도,
왜 봐야 하나

"지금 돈 없는데 왜 보냐" — 가장 중요한 이유가 남았습니다. 이 가격대의 신축을, 앞으로는 보기 점점 어려워지기 때문이에요.

공사비

건축비는 계속 오릅니다

인건비·자재비·금융비용 상승으로 같은 가격의 신축은 다시 안 나옵니다. 지금 분양가가 '가장 싼' 구조예요.

규제

비규제 신축은 점점 귀해집니다

규제·공급 위축으로 '계약금 5%·전매 자유'인 비규제 신축 분양 자체가 줄어듭니다.

흐름

흐름을 알아야 기회가 보입니다

돈을 벌려면 발품을 팔아야 합니다. 부동산이 어떻게 흘러가는지 흐름을 아는 사람에게만 다음 기회가 보여요.

정말 당장 계약금조차 어려운 분이라면? — 무리하지 마세요. 흐름만 익혀두셔도 충분합니다. 선택하시면 됩니다. 다만 여력이 '조금'이라도 있다면, 이 구조는 한 번 진지하게 계산해볼 가치가 있습니다.

05 결론

'돈이 없다'가 아니라,
'구조를 모른다'

1

계약금 5%(1차 500만)로 시작 — 당장 필요한 돈은 생각보다 작습니다.

2

약 6억 자산을 계약금만으로 잡고, 오른 만큼 전부 내 것. 광명·마곡이 증거예요.

3

공사비·규제로 이 가격대 신축은 다시 못 봅니다. 흐름은 지금 알아야 합니다.

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